Machbarkeitsstudien

Die Machbarkeitsstudie (englisch feasibility study), auch Machbarkeitsanalyse oder Projektstudie genannt, ist ein Instrument und gleichzeitig eine Grundlage für die Entscheidung, ob und wie ein Projekt durch-geführt werden kann. Sie ist bereits grob richtungsweisend für die Durchführung und den Umfang eines Projekts.
Die Bezeichnung „Projektstudie“ war in der DIN-Norm 69905 festgelegt, jedoch hat sich dieser Begriff nicht in der Praxis durchgesetzt und in der DIN 69901-5, die diese abgelöst, wird der Begriff nicht mehr genannt.

Ausgearbeitet wurde die nachfolgende Studie durch das Architekten-Arbeitsteam [ team 08 ]

Antje Buchholz

Michael Köller

Markus Wohlgemuth

Machbarkeitsstudie

Bei dieser Projektstudie geht es, um die Machbarkeit ein Haus zu einem Therapiezentrum umzubauen.

Arbeitsgänge

Flächenermittlung auf der Grundlage von Bestandsplänen
Grundrissdarstellung mit farbiger Nutzungsflächendarstellung
Variante A + B mit zu erwartenden Baukosten
Verkehrswertermittlung - Verkehrswert Ist-Zustand nach Sachwertverfahren
Bodenwert nach Bodenwertkarte
Ermittlung des Mietzinses je Monat (Rohertrag/Monat) - Berechnung des mittleren Mietzinses
Vergleichsbetrachtung

Nutzungseinheiten

In der Studie sind 23 Nutzungseinheiten vorgesehen, Sie gehen von Kinderbetreuung über Kindertanzschule bis Krankengymnastik und Ambulante Cardio Reha. Über Schwimmbad bis Cafeteria. Die verschiedenen Angebote sind farblich differenziert, so bekommt der Betrachter schnell einen Überblick wo was zu finden ist. Gleichzeitig lassen sich Größenordnungen erkennen.

Raumprogramm

ohne Kommentar

Mietzins

Mit ausschlaggebend für die Umsetzung eines solchen Projektes ist, neben dem Bedarf, der Mietzins. Er muss sich im Rahmen von Vergleichsbetrachtungen von Mietobjekten im näheren Umfeld bewegen.

Gebäudekomplex

Hier galt es zu untersuchen, ob Teilflächen einer neuen Bestimmung zugeordnet werden können. Das betraf Lagerflächen der Mieter, Archive, die an die Stadt vermietet waren, ein neues Kasino mit Küche, und neue Büroflächen.

DIN | GIF Flächenbestimmungen

Kurze Erläuterung

Gewerbeflächen können nach unterschiedlichen Methoden berechnet werden. Gängig in der Vermietungspraxis sind der Ansatz nach BGF (Brutto-Grundfläche nach der DIN-Norm 277) und der Ansatz nach der gif-Richtlinie. Die gif-Richtlinie wurde von der Gesellschaft für Immobilien wirtschaftliche Forschung e.V. ins Leben gerufen, um die Flächen von Immobilien vergleichbar zu machen. Im Alltag kommt aber auch weit verbreitet die DIN-Norm 277 zum Einsatz.

Der grundsätzliche Unterschied der Berechnungsarten liegt in der Art und Weise, wie Flächen verschiedener Art berücksichtigt werden. So wird bei der BGF Berechnung die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen und deren Umschließungen (also inklusive Mauerwerk) angesetzt. Die Berechnung nach gif setzt auf diesem Ansatz auf, bewertet die Flächen aber genauer. So werden beispielsweise die Kategorien MF-0, MF-G1 und MF-G2 gebildet, die dann entweder nur anteilig oder im Falle von MF-0 gar nicht berücksichtigt werden, z.B. Konstruktionsflächen.

Der Unterschied zwischen der gif und der BGF-Fläche kann daher nicht pauschal angegeben werden, sondern nur konkret bei der jeweiligen Fläche. Als Faustformel für eine erste Einschätzung kann man davon ausgehen, dass eine gif-Berechnung ca. 80 % der BGF-Fläche beträgt. Eine exakte Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Berechnungsarten kann durch Gegenüberstellung ermöglicht werden.

Beispiel 1

Unterscheidungen wie :

- Mietfläche mit exklusivem Mietrecht

- Mietfläche mit gemeinschaftlichem Nutzungsrecht

- Nicht zu den Mietflächen zählend

haben in einem Objekt, wo mehrere Mieter vorhanden sind, eine wesentliche Bedeutung für die vom Vermieter angesetzte Gesamtmietfläche.

Beispiel 2

ohne Kommentar

Bestandsaufnahme

Kurze Erläuterung

Die Bestandsaufnahme kann in unterschiedlichsten Fällen durchgeführt werden: als Beweissicherung vor Beginn eines Neubaus, als Immobilienbewertung von bestehender Architektur, aber auch als Analyse des Zustands von Altbauten. Grundsätzlich wird dabei der Zustand eines Gebäudes ermittelt, verschiedene Eigenschaften der Bausubstanz unter die Lupe genommen sowie das umliegende Gelände inspiziert. Sofern keine aktuellen Bestandspläne vorliegen, kann die Bestandsaufnahme auch noch die Vermessung des Gebäudes umfassen.

Des Weiteren kann sie dazu genutzt werden, um wirtschaftliche Betrachtungen der Nutzung und Vermietung neu zu überdecken, oder Haustechnische Anlagen zu überprüfen. Vielleicht auch einfach nur zu wissen, was "man" besitzt.

Manchmal ist es für einen Neumieter sinnvoll, genau über Fläche und Beschaffenheit seines neuen Mietobjektes informiert zu sein, um es in seine Planung einfließen lassen zu können.

Beispiel 1

Bei diesem Gewerbeobjekt ging es einfach darum, nach Übernahme der Immobile über die Mieter und deren Flächen einen Überblick zu bekommen.

Beispiel 2

Bei diesem Wohnobjekt bestand die gleiche Intension wie oben. Hier wurden auch die einzelnen Mietflächen neu bestimmt.