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Verkehrswertgutachten

Verkehrswert und Marktwert sind Begriffe aus dem Bereich der Immobilien, die die gleiche Bedeutung haben: Sie bezeichnen den aktuellen Wert, zu dem Sie Ihr Objekt voraussichtlich verkaufen können. Es handelt sich um einen Orientierungswert zu einem bestimmten Stichtag, der Angaben zu Beschaffenheiten und Eigenschaften eines Grundstücks macht und auch rechtliche Gegebenheiten sowie Zustand der Immobilie widerspiegelt.

Das Gutachten enthält keine Angaben zu persönlichen Verhältnissen oder Umständen.

Um den Verkehrswert zu ermitteln, wird eines von drei Verfahren, hauptsächlich, um einen realistischen Marktwert zu ermitteln, angewendet

- Sachwertverfahren 

- Ertragswertverfahren 

- Vergleichswertverfahren

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Das EFH

ohne kommentar

 

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Gutachten - Beispiel

in Auszügen

 

Ein klassisches Beispiel für ein Einfamilienhaus (EFH) in guter Lage - alte Bausubstanz.

Wichtig scheint mir noch einmal zu erwähnen, dass der Verkehrswert nicht unbedingt den Verkaufswert widerspiegelt.

Denn der Verkehrswert ist eine Rechengröße und gibt an, wie viel eine Immobilie oder ein Grundstück objektiv wert ist. Er dient als Basis für die Festlegung des Verkaufspreises. Der Verkaufspreis ist der Preis, für den ein Objekt letztendlich verkauft wird, er kann höher (in der heutigen Zeit), oder auch tiefer liegen - je nach Marktlage.

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Angaben

 

Das Gutachten hat gewisse Gliederungsparameter, die eingehalten werden sollten.

Als zweite Seite kommt die "Zusammenfassung als Schnellüberblick" sie gibt den Verkehrswert mit dem Ertragsfaktor und dem Gebäudefaktor wieder.

Dann geht es mit dem Inhaltsverzeichnis weiter und startet mit den "Allgemeinen Angaben".

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Beschreibungen

 

Hier geht es um die Beschreibung der Bausubstanz. Hier werden Baujahr und spätere Sanierungen oder Umbauten berücksichtigt.

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Vorberechnungen

 

Zu den Vorberechnungen gehören Flächenberechnungen sowie die Bestimmung der GFZ (Geschossflächenzahl) eine Kenngröße, die bei Bauanträgen benötigt wird, um das Verhältnis Grundstücksfläche zu Geschossfläche zu bestimmen. Des Weiteren fließt die Vorgabe der Boden-Richtwerttabelle und der Umrechnungskoeffizient efb ein.

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Restnutzungsdauer

 

Als Restnutzungsdauer [RND] ist die Anzahl der Jahre an-zusetzen, in denen die baulichen
Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirt-schaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können.

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Bodenwertermittlung

 

Der Bodenwert des Grundstücks ist nach den Bestimm-ungen der WertV getrennt vom Wert der baulichen An-lagen zu ermitteln, und zwar in der Regel im Wege des Vergleichs.
Grundlage für die erste Wertbestimmung bilden die Bodenrichtwertkarten, die von den Gutachterausschüssen veröffentlicht werden.

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Ertragsvertverfahren

als Gegenrechung zum Verkehrswert

 

Das Ertragswertverfahren eignet sich für die Verkehrs-wertermittlung von Grundstücken, die üblicherweise dem Nutzer zur Ertragserzielung dienen. Dem Käufer eines derartigen Objektes kommt es in erster Linie darauf an, welche Verzinsung ihm das investierte Kapital einbringt.
Der Sachwert wird bei Renditeobjekten erst in zweiter Linie interessant, etwa wegen der Qualität der verwendeten Baustoffe und der daraus abzuleitenden Dauer der Erträge. Klassische Objekte für die Anwendung des Ertragswertverfahrens sind Mietwohnhäuser, Geschäfts- und Gewerbegrundstücke. Das Ertragswertverfahren wird heute auch bei Grundstücken angewandt, die in der Praxis bisher „traditionell“ als Sachwertobjekte galten.

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